Сохранить статью:
О чем речь? Хоумстейджинг — маркетинговый подход к оформлению квартиры или дома, выставляемых на продажу или сдаваемых в аренду. Смысл в том, чтобы визуально подчеркнуть достоинства помещения с точки зрения предпочтений потенциальных покупателей или арендаторов.
На что обратить внимание? Подготовкой квартиры можно заняться самому либо нанять профессионалов-хоумстейджеров, которые преобразят помещение за 1–7 дней. Цена услуги зависит от площади и состояния имеющегося ремонта. Одни хоумстейджеры выставляют стоимость за квадратный метр, а другие работают за проценты от сдачи/продажи объекта.
В сфере недвижимости довольно часто применяют термин «хоумстейджинг» — «домашняя постановка» (англ.). Поэтому поговорим о том, что это значит. Речь идет о предпродажном обустройстве жилья дизайнерскими способами и с помощью психологических приемов. Иначе говоря, продавец «упаковывает» дом (перекрашивает стены, обновляет мебель, раскладывает вещи и т. д.), чтобы влюбить в него потенциальных покупателей. Это так называемая презентация товара.
Методика работает по принципам маркетинга, где все, что продается, есть продукт, который нужно правильно упаковать, как того требуют запросы потребительской аудитории. Продавец примерно понимает, кого интересует данное жилье, и обустраивает его по эстетическим запросам и стилю жизни целевых клиентов.
У молодежи, например, довольно популярны планировки в стиле «студия». Зная это, агентство хоумстейджинга нацелено на эффективное распределение пространства и минимализм в дизайне. А выставляя на продажу трешку, рассчитанную на семью, важно снабдить ее комфортной мебелью, украсить приятным декором и предусмотреть свободное пространство.
Проектируя интерьер на новый лад, дизайнер, например, зонирует помещение, чтобы обыграть план каждой зоны. Это позволяет обустроить квартиру под привычки и потребности заказчика. Аналогично действует и хоумстейджер с той лишь разницей, что нацелен на запросы целевого покупателя.
Для каждой зоны можно создавать различные сценарии. Однако продавцам это не нужно либо недоступно из-за нехватки навыков. Чаще всего на фото предлагаемых гостиных запечатлен диван напротив телевизора. При просмотре этих объявлений человеку представляется единственная схема действий — прилечь, чтобы смотреть ТВ.
Но если у дивана положить ковер, по сторонам поставить столик и торшер, то создается три сценария: уютное тепло пушистого ковра; мягкие лучи светильника навевают мысли об интиме; журнальный столик приглашает к чаепитию. Клиенты представляют, как можно отдохнуть перед экраном с чашечкой чая, полистать журнал или почитать любимую книгу. Как видим, хоумстейджинг — это вариативность одной и той же зоны.
Еще один пример модификации избитого сценария. Многие собственники квартир не придают значения балкону и просто пишут, что он имеется, или показывают его неэстетичный вид — полки с пустыми бутылями, сломанный велосипед, пылящиеся лыжи и гантели. Подобное пространство воспринимается потенциальными клиентами как кладовая.
С помощью хоумстейджинга можно продемонстрировать балкон как дополнительное помещение в квартире. Всего лишь нужно разгрести завалы, сдать банки в стеклотару, выбросить старую этажерку, чтобы соорудить мини-оранжерею, уголок для отдыха или уютный летний кабинет.
Если помещение стандартной площади и планировки теряется в огромной массе схожих предложений, то покупателя можно искать довольно долго. Их просто нечем зацепить. Хоумстейджинг изменит незавидное «до» на привлекательное «после». Он подчеркнет достоинства квартиры, демонстрируя ее уникальность. Это охотно замечают покупатели, и шансы на удачную продажу возрастают.
Иногда посредством «упаковки» поднимают стоимость жилья, что очень важно для арендодателя. С комфортным современным интерьером можно поднять ставку аренды выше рыночной. Известны случаи, когда благодаря хоумстейджингу цена взлетала вполовину (на 50 %) от расчетной. Для сделок по продаже это не совсем подходит, поскольку там играет роль инфраструктура. Зато при найме — это верный ход.
Прежде всего обдумайте своеобразие объекта глазами покупателя, поскольку кто-то может искать то, что вам не нравится. Потом наоборот. Чаще всего это относится к оригинальным планировкам, когда в дизайне предусмотрены эркеры или имеются несимметричной формы помещения. Отдельных покупателей это как раз устраивает, поэтому все нетипичные моменты необходимо грамотно подать.
Затем нужно исследовать инфраструктуру вашего микрорайона и прочие решающие факторы. Речь идет о том, что часто привлекает покупателей: дорогие супермаркеты VIP-класса, SPА-салоны, стадионы, парки, спортзалы, школы музыки и др. При этом думайте не о своих приоритетах, а о запросах вашей ЦА. Все интересные места внесите в объявление. Это позволит привлекать тех, кто нуждается в присутствии таких объектов.
Не стоит слишком глубоко копать этот вопрос. Тут можно ограничиться определением тех, кого, возможно, заинтересует данное жилье. Отталкивайтесь от специфики района и преимуществ предлагаемого помещения. Как говорилось выше, небольшая студия скорее подойдет для молодежи, а вот вместительная трешка привлечет внимание семейных пар с детьми. При составлении объявления, покупке мебели и прочих улучшениях ориентируйтесь на образ целевого покупателя.
Иначе говоря, предпродажное обустройство помещения. Сюда относится мелкий ремонт и ликвидация дефектов — подклеивание обоев, подкрашивание проблемных мест, замена негорящих лампочек, починка плинтусов и др. А также более серьезные вопросы, такие как замена смесителя в ванной, теплоизоляция окна и пр. Все это нужно привести в нормальный вид и исправное состояние.
Глобальные ремонты продаваемых квартир — напрасная затея, поскольку вложенные деньги редко возвращаются. Вдобавок покупатели обычно делают квартиру под свои запросы.
Но для аренды экономить на таких работах неразумно. Ведь съемщикам нет смысла что-либо менять в чужом жилье. Если их что-то не устроит, они без лишних трат подыщут новый вариант.
Правила хоумстейджинга нацелены на то, чтобы создать для покупателя приятный образ его будущего дома, а не очередной квартиры на продажу. Это возможно, если людям легко воображать себя в новом жилье. Допустим, как они по вечерам сидят в гостиной у камина, блаженно нежатся в кровати в выходные, ужинают всей семьей по праздникам и др. Чтобы прием сработал, надо «очистить» помещение от проявлений личности его хозяина.
Уберите фотографии со стен, снимите с холодильника магниты, подальше спрячьте туристические сувениры — минимизируйте свое присутствие в стенах этого дома, несмотря на то, что вы еще живете в нем. По возможности освободите шкафы от сертификатов, книг, коллекций, одежды, плюшевых игрушек и т. д. Желательно содрать со стен эффектные обои, чтобы сменить их на пастельные тона.
Из ванной комнаты нужно убрать свою косметику и остальные принадлежности, а вместо них поставить привлекательные баночки морских солей, аромасвечи и другой декор, сложить красиво стопки полотенец.
Каждый покупатель должен видеть безупречно убранное помещение, в котором с виду раньше не было жильцов. Помойте зеркала, полы и окна, выстирайте шторы, почистите ковры и мебель, вытрите пыль, отполируйте всю сантехнику. Даже в старом здании жилье должно выглядеть как новое.
Если все это отнимает слишком много времени либо жилье очень запущено, то можно заказать услуги клининга. Специалисты удаляют неприятные запахи, выводят пятна с мягкой мебели, маскируют царапины на полировке и устраняют прочие серьезные проблемы. Также профессионалы позаботятся о дорогих поверхностях, таких как мрамор и паркет. Подобная уборка обходится дешевле капитального ремонта либо покупки новой обстановки.
Такой подход позволит разделить пространство на функциональные участки. Подобно деперсонализации, это поможет покупателю легко вообразить себя на новом месте. Ему понятно, где он будет отдыхать после работы, где станет говорить по телефону о делах, а что использовать как гардеробную или кладовку. Прямое назначение каждой зоны должно быть явным и понятным. Чем плодотворнее зонирование, тем выше шансы на продажу, поскольку человек подумает примерно так: «Вот вариант, который я искал».
Какие зоны должен обязательно затронуть хоумстейджинг (типичные примеры):
Вероятно, вся перечисленная мебель в доме уже есть. Нужно лишь правильно ее расположить.
Завершающим этапом хоумстейджинга будут несколько штрихов благоустройства помещения. Можно, например, купить в спальню торшер, украсить стены гобеленами, панно и прочей интерьерной живописью, сделать удобную перестановку, положить декоративные подушки на диван. Много тратиться не нужно.
При отсутствии дивана в уголке для отдыха можно поставить мягкое кресло. Чтобы не нарушить правил композиции пространства, не придвигайте мебель к стенам и не сдвигайте ее между собой.
Откажитесь от кричащих, пестрых расцветок в интерьере, если таковые еще есть, так как они могут отталкивать возможных покупателей. Замените их спокойным и нейтральным тоном. Еще рекомендуем выбирать для интерьера натуральные составы — лен, хлопок, шерсть и древесину. В сравнении с этими материалами синтетика проигрывает, она смотрится дешево и не впечатляет.
Это очень важно для продажи! По снимкам покупатели будут знакомиться с жильем и только после этого решат, смотреть его или искать другое предложение.
Чтобы съемка получилась презентабельной, придерживайтесь следующих советов:
При публикации объявления выкладывайте фотографии поочередно, чтобы у человека появилось ощущение будто бы он в реальности осматривает помещение.
Особо важен хоумстейджинг, если квартира или студия пустуют. Без мебели, отделки и элементов интерьера любое помещение выглядит безжизненным, неинтересным. Пустующие помещения бывают разными: бетонная жилплощадь в новостройке, жилье с отделкой или варианты из вторичного жилфонда. Поговорим о том, что может сделать хоумстейджинг в этих случаях.
Для тех, кто собирается упаковать пустое помещение своими силами, хотим дать несколько пошаговых советов, как надо поступать.
Прежде всего во время предпродажной подготовки нужно почистить все в квартире и ликвидировать следы необходимого ремонта. Вымойте окна, стены, потолки, заделайте сколы и трещины, а также устраните разного рода повреждения. Сверкающее чистотой жилье оставит положительное впечатление у покупателя, и человек поймет, что вы следите за своей недвижимостью.
Для потолков и стен подходят сдержанные оттенки — кремовый, белый, светлый серый. Нейтральный фон приносит ощущение свободы и «раздвигает» стены. Он не мешает покупателю представить будущее обустройство этого пространства. Не следует использовать в дизайне темные и броские цвета, так как они отталкивают многих.
Даже пустое помещение станет гораздо привлекательней, если поставить туда мебель. Пусть это будут самые неприхотливые предметы, которые добавят комнатам уюта и дополнят цветовую гамму: диван, журнальный столик, кресло, стол для трапез и т. д.
Шторы, подушки, одеяла и прочие текстильные предметы привносят в дом уют и ощущение теплоты. Ткани в пастельных тонах с простым рисунком удачно дополняют мебель. Зашторенные окна создают иллюзию уединенности и делают жилье комфортнее.
Комнатные растения — это прекрасный способ оживить и приукрасить необжитую квартиру. Выберите цветы с учетом освещенности комнат и расставьте их в ключевых точках, чтобы внести свежую струю в унылое пространство. Причем растения не просто украшают дом, где вы планируете хоумстейджинг, они неплохо очищают воздух.
Специалисты знают, что качественный свет способен кардинально поменять облик необжитой квартиры. Придайте вашему пространству яркость и гостеприимство, комбинируя естественное освещение с искусственным. Раздвиньте шторы, впустите в помещение солнце. Дополните светильниками основные зоны.
Речь идет об элементах, привлекающих внимание посетителей. О тех вещах, которые обычно вызывают интерес. В пустующем жилье неплохо сделать фокусные точки, используя произведения искусства, несколько зеркал, привычные предметы мебели (допустим, кресло, книжный шкаф и др.).
Несмотря на то что вы стремитесь к деперсонализации пространства, все же есть нюансы, которые помогут сделать помещение привлекательным и более уютным. Например, цветы в красивой вазе на столе.
В финале подготовки своего жилья к продаже нужно сфотографировать его со всех сторон, выделив самые удачные места. С помощью качественных снимков потенциальный покупатель увидит преимущества жилья, сможет представить, как он разместится там.
Хоумстейджинг пустующих квартир — довольно эффективный способ сделать их гораздо лучше для привлечения арендаторов и покупателей. Поэтапно выполняя все, что мы советуем, вы создадите в своем доме гостеприимное пространство, которое повысит ваши шансы на удачную продажу. Или привлечет к вам новых и лояльных арендаторов.
Как правило, для упаковки дома достаточно 1–2 дней. За это время хоумстейджеры успеют привести его в порядок. В отдельных случаях процесс может продлиться и неделю, если квартира велика или слишком запущена. Некоторые агентства хоумстейджинга рассчитывают плату за 1 квадратный метр, другие берут не больше 1 % от стоимости самого объекта.
Вкладывать большую сумму в подготовку помещений нежелательно, эти расходы нерентабельны. Приятным бонусом от хоумстейджеров может стать их фирменный набор декора или мелкая меблировка, входящие в цену услуг.
Когда в 70-х прошлого столетия в Соединенных Штатах началась инфляция, ставки по банковским кредитам взлетели до 20 %. Тогда американцы прекратили покупать недвижимость и снимать жилье. В то время Б. Шварц (театральный декоратор в прошлом) служила маклером в агентстве и получала доход с учетом скорости своих продаж и стоимости сделок. В процессе предпродажной подготовки помещений она использовала личный опыт декоратора, после чего продажи шли быстрее.
Чем отличаются эти понятия? Первое предполагает, что продавцу придется заплатить большую сумму средств за приведение его жилья в приличный вид. Второе — когда собственник не тратит на «упаковку дома» больше 1–2 % от его цены. Здесь не имеется в виду ремонт, специалисты создают приоритеты и выполняют декорирование квартир.
Флиппинг — особый способ инвестиций, где человек или компания приобретает помещение, приводит его в товарный вид, финансирует ремонт, а после продает дороже и получает прибыль. Подобные вложения сопряжены с высоким риском, и четкие прогнозы неподвластны даже специалистам по недвижимости.
Как видим, хоумстейджинг — прием маркетинга, который подразумевает подготовку некоего объекта к сделке с целью повысить его привлекательность для будущих клиентов.
Нутрициология
Нутрициология
Дизайн
Фитнес
Нутрициология
Нутрициология
Фитнес
Фитнес
Нутрициология
