10.06.2024

Дизайн интерьеров
Глаз

654

Время чтения: 7 минут

Правила хоумстейджинга: как преобразить квартиру для продажи самому

Сохранить статью Сохранить статью:

О чем речь? Хоумстейджинг — маркетинговый подход к оформлению квартиры или дома, выставляемых на продажу или сдаваемых в аренду. Смысл в том, чтобы визуально подчеркнуть достоинства помещения с точки зрения предпочтений потенциальных покупателей или арендаторов.

На что обратить внимание? Подготовкой квартиры можно заняться самому либо нанять профессионалов-хоумстейджеров, которые преобразят помещение за 1–7 дней. Цена услуги зависит от площади и состояния имеющегося ремонта. Одни хоумстейджеры выставляют стоимость за квадратный метр, а другие работают за проценты от сдачи/продажи объекта.

Что такое хоумстейджинг простыми словами

В сфере недвижимости довольно часто применяют термин «хоумстейджинг» — «домашняя постановка» (англ.). Поэтому поговорим о том, что это значит. Речь идет о предпродажном обустройстве жилья дизайнерскими способами и с помощью психологических приемов. Иначе говоря, продавец «упаковывает» дом (перекрашивает стены, обновляет мебель, раскладывает вещи и т. д.), чтобы влюбить в него потенциальных покупателей. Это так называемая презентация товара.

Что такое хоумстейджинг простыми словами

Методика работает по принципам маркетинга, где все, что продается, есть продукт, который нужно правильно упаковать, как того требуют запросы потребительской аудитории. Продавец примерно понимает, кого интересует данное жилье, и обустраивает его по эстетическим запросам и стилю жизни целевых клиентов.

У молодежи, например, довольно популярны планировки в стиле «студия». Зная это, агентство хоумстейджинга нацелено на эффективное распределение пространства и минимализм в дизайне. А выставляя на продажу трешку, рассчитанную на семью, важно снабдить ее комфортной мебелью, украсить приятным декором и предусмотреть свободное пространство.

Основные задачи хоумстейджинга

  • Перестраивать сценарий пользования пространством

Проектируя интерьер на новый лад, дизайнер, например, зонирует помещение, чтобы обыграть план каждой зоны. Это позволяет обустроить квартиру под привычки и потребности заказчика. Аналогично действует и хоумстейджер с той лишь разницей, что нацелен на запросы целевого покупателя.

Для каждой зоны можно создавать различные сценарии. Однако продавцам это не нужно либо недоступно из-за нехватки навыков. Чаще всего на фото предлагаемых гостиных запечатлен диван напротив телевизора. При просмотре этих объявлений человеку представляется единственная схема действий — прилечь, чтобы смотреть ТВ.

Но если у дивана положить ковер, по сторонам поставить столик и торшер, то создается три сценария: уютное тепло пушистого ковра; мягкие лучи светильника навевают мысли об интиме; журнальный столик приглашает к чаепитию. Клиенты представляют, как можно отдохнуть перед экраном с чашечкой чая, полистать журнал или почитать любимую книгу. Как видим, хоумстейджинг — это вариативность одной и той же зоны.

Еще один пример модификации избитого сценария. Многие собственники квартир не придают значения балкону и просто пишут, что он имеется, или показывают его неэстетичный вид — полки с пустыми бутылями, сломанный велосипед, пылящиеся лыжи и гантели. Подобное пространство воспринимается потенциальными клиентами как кладовая.

Основные задачи хоумстейджинга

С помощью хоумстейджинга можно продемонстрировать балкон как дополнительное помещение в квартире. Всего лишь нужно разгрести завалы, сдать банки в стеклотару, выбросить старую этажерку, чтобы соорудить мини-оранжерею, уголок для отдыха или уютный летний кабинет.

  • Быстрее совершать продажи

Если помещение стандартной площади и планировки теряется в огромной массе схожих предложений, то покупателя можно искать довольно долго. Их просто нечем зацепить. Хоумстейджинг изменит незавидное «до» на привлекательное «после». Он подчеркнет достоинства квартиры, демонстрируя ее уникальность. Это охотно замечают покупатели, и шансы на удачную продажу возрастают.

  • Повышать ценность недвижимости

Иногда посредством «упаковки» поднимают стоимость жилья, что очень важно для арендодателя. С комфортным современным интерьером можно поднять ставку аренды выше рыночной. Известны случаи, когда благодаря хоумстейджингу цена взлетала вполовину (на 50 %) от расчетной. Для сделок по продаже это не совсем подходит, поскольку там играет роль инфраструктура. Зато при найме — это верный ход.

9 этапов самостоятельного хоумстейджинга квартиры

Проанализировать возможности жилья

Прежде всего обдумайте своеобразие объекта глазами покупателя, поскольку кто-то может искать то, что вам не нравится. Потом наоборот. Чаще всего это относится к оригинальным планировкам, когда в дизайне предусмотрены эркеры или имеются несимметричной формы помещения. Отдельных покупателей это как раз устраивает, поэтому все нетипичные моменты необходимо грамотно подать.

Оценить расположение (район)

Затем нужно исследовать инфраструктуру вашего микрорайона и прочие решающие факторы. Речь идет о том, что часто привлекает покупателей: дорогие супермаркеты VIP-класса, SPА-салоны, стадионы, парки, спортзалы, школы музыки и др. При этом думайте не о своих приоритетах, а о запросах вашей ЦА. Все интересные места внесите в объявление. Это позволит привлекать тех, кто нуждается в присутствии таких объектов.

Сформировать портрет своей аудитории

Не стоит слишком глубоко копать этот вопрос. Тут можно ограничиться определением тех, кого, возможно, заинтересует данное жилье. Отталкивайтесь от специфики района и преимуществ предлагаемого помещения. Как говорилось выше, небольшая студия скорее подойдет для молодежи, а вот вместительная трешка привлечет внимание семейных пар с детьми. При составлении объявления, покупке мебели и прочих улучшениях ориентируйтесь на образ целевого покупателя.

Сделать престейджинг

Иначе говоря, предпродажное обустройство помещения. Сюда относится мелкий ремонт и ликвидация дефектов — подклеивание обоев, подкрашивание проблемных мест, замена негорящих лампочек, починка плинтусов и др. А также более серьезные вопросы, такие как замена смесителя в ванной, теплоизоляция окна и пр. Все это нужно привести в нормальный вид и исправное состояние.

9 этапов самостоятельного хоумстейджинга квартиры

Глобальные ремонты продаваемых квартир — напрасная затея, поскольку вложенные деньги редко возвращаются. Вдобавок покупатели обычно делают квартиру под свои запросы.

Но для аренды экономить на таких работах неразумно. Ведь съемщикам нет смысла что-либо менять в чужом жилье. Если их что-то не устроит, они без лишних трат подыщут новый вариант.

Вычленить личность из пространства (деперсонализировать его)

Правила хоумстейджинга нацелены на то, чтобы создать для покупателя приятный образ его будущего дома, а не очередной квартиры на продажу. Это возможно, если людям легко воображать себя в новом жилье. Допустим, как они по вечерам сидят в гостиной у камина, блаженно нежатся в кровати в выходные, ужинают всей семьей по праздникам и др. Чтобы прием сработал, надо «очистить» помещение от проявлений личности его хозяина.

Уберите фотографии со стен, снимите с холодильника магниты, подальше спрячьте туристические сувениры — минимизируйте свое присутствие в стенах этого дома, несмотря на то, что вы еще живете в нем. По возможности освободите шкафы от сертификатов, книг, коллекций, одежды, плюшевых игрушек и т. д. Желательно содрать со стен эффектные обои, чтобы сменить их на пастельные тона.

Из ванной комнаты нужно убрать свою косметику и остальные принадлежности, а вместо них поставить привлекательные баночки морских солей, аромасвечи и другой декор, сложить красиво стопки полотенец.

Сделать генеральную уборку

Каждый покупатель должен видеть безупречно убранное помещение, в котором с виду раньше не было жильцов. Помойте зеркала, полы и окна, выстирайте шторы, почистите ковры и мебель, вытрите пыль, отполируйте всю сантехнику. Даже в старом здании жилье должно выглядеть как новое.

9 этапов самостоятельного хоумстейджинга квартиры

Если все это отнимает слишком много времени либо жилье очень запущено, то можно заказать услуги клининга. Специалисты удаляют неприятные запахи, выводят пятна с мягкой мебели, маскируют царапины на полировке и устраняют прочие серьезные проблемы. Также профессионалы позаботятся о дорогих поверхностях, таких как мрамор и паркет. Подобная уборка обходится дешевле капитального ремонта либо покупки новой обстановки.

Зонировать помещение

Такой подход позволит разделить пространство на функциональные участки. Подобно деперсонализации, это поможет покупателю легко вообразить себя на новом месте. Ему понятно, где он будет отдыхать после работы, где станет говорить по телефону о делах, а что использовать как гардеробную или кладовку. Прямое назначение каждой зоны должно быть явным и понятным. Чем плодотворнее зонирование, тем выше шансы на продажу, поскольку человек подумает примерно так: «Вот вариант, который я искал».

9 этапов самостоятельного хоумстейджинга квартиры

Какие зоны должен обязательно затронуть хоумстейджинг (типичные примеры):

  • Прихожая.Ее клиент увидит сразу же при входе. Для положительного восприятия пространства поставьте туда пуф, чтобы удобно было переобуваться. Также организуйте место, где будет висеть верхняя одежда и храниться обувь.
  • Уголок отдыха.Обычно он находится в гостиной. Тут нужно разместить диваны, мягкие пуфы или кресла, поставить небольшие столики.
  • Спальня. Из меблировки здесь потребуются лишь кровати и прикроватные тумбы (или удобные ночные столики). Из текстиля — плотные шторы, смягчающие дневной свет. Это придаст уют помещению.
  • Обеденная зона. Главная обстановка этих комнат — стол и стулья. В большинстве случаев столовую соединяют с кухней. Однако есть один нюанс: не ставьте стол рядом с микроволновкой и плитой.
  • Рабочее пространство. Так же как и спальню, это помещение желательно устроить в тихом, уединенном уголке, скрытом от посторонних глаз, чтобы спокойно концентрироваться на работе. Набор мебели потребуется базовый — письменный стол и офисное кресло.
  • Зона гигиены.Чаще всего это пространство в ванной комнате. Как его лучше обозначить: расставить флаконы с косметическими средствами, баночки с кремом, повесить полотенца.
  • Место для хранения вещей.Обычно речь идет о шкафах, но это могут быть кладовки или гардеробные (смотря по планировке помещения).

Программы для дизайнеров интерьера: для новичков и профессионалов
Читайте также!
Программы для дизайнеров интерьера: для новичков и профессионалов
Подробнее

Вероятно, вся перечисленная мебель в доме уже есть. Нужно лишь правильно ее расположить.

Создать приятный интерьер

Завершающим этапом хоумстейджинга будут несколько штрихов благоустройства помещения. Можно, например, купить в спальню торшер, украсить стены гобеленами, панно и прочей интерьерной живописью, сделать удобную перестановку, положить декоративные подушки на диван. Много тратиться не нужно.

При отсутствии дивана в уголке для отдыха можно поставить мягкое кресло. Чтобы не нарушить правил композиции пространства, не придвигайте мебель к стенам и не сдвигайте ее между собой.

Откажитесь от кричащих, пестрых расцветок в интерьере, если таковые еще есть, так как они могут отталкивать возможных покупателей. Замените их спокойным и нейтральным тоном. Еще рекомендуем выбирать для интерьера натуральные составы — лен, хлопок, шерсть и древесину. В сравнении с этими материалами синтетика проигрывает, она смотрится дешево и не впечатляет.

Качественно сделать фото

Это очень важно для продажи! По снимкам покупатели будут знакомиться с жильем и только после этого решат, смотреть его или искать другое предложение.

Качественно сделать фото

Чтобы съемка получилась презентабельной, придерживайтесь следующих советов:

  • Делайте фото, когда на улице светло и солнечно. Дневное освещение воспринимается привычнее для человека, к тому же комнаты днем выглядят уютнее. Искусственный свет включайте только там, где окон нет: в санузлах и ванных комнатах.
  • Откажитесь от широкоугольных объективов, которые слишком искажают пространство. В итоге помещение кажется теснее, чем в реальности. 
  • Убирайте потолок из кадра! Чем его меньше, тем лучше снимок.
  • Делайте как минимум четыре фото каждой базовой зоны (или комнаты). Обычно это спальня, гостиная и кухня.
  • Фотографируйте прихожую, захватывая части других помещений. Так людям удобнее представить планировку вашего жилья.

При публикации объявления выкладывайте фотографии поочередно, чтобы у человека появилось ощущение будто бы он в реальности осматривает помещение.

Хоумстейджинг пустой квартиры для продажи

Особо важен хоумстейджинг, если квартира или студия пустуют. Без мебели, отделки и элементов интерьера любое помещение выглядит безжизненным, неинтересным. Пустующие помещения бывают разными: бетонная жилплощадь в новостройке, жилье с отделкой или варианты из вторичного жилфонда. Поговорим о том, что может сделать хоумстейджинг в этих случаях.

Хоумстейджинг пустой квартиры для продажи

Для тех, кто собирается упаковать пустое помещение своими силами, хотим дать несколько пошаговых советов, как надо поступать.

  • Очистить и подремонтировать

Прежде всего во время предпродажной подготовки нужно почистить все в квартире и ликвидировать следы необходимого ремонта. Вымойте окна, стены, потолки, заделайте сколы и трещины, а также устраните разного рода повреждения. Сверкающее чистотой жилье оставит положительное впечатление у покупателя, и человек поймет, что вы следите за своей недвижимостью.

  • Выбрать универсальную палитру цвета в интерьере

Для потолков и стен подходят сдержанные оттенки — кремовый, белый, светлый серый. Нейтральный фон приносит ощущение свободы и «раздвигает» стены. Он не мешает покупателю представить будущее обустройство этого пространства. Не следует использовать в дизайне темные и броские цвета, так как они отталкивают многих.

  • Меблировать квартиру

Даже пустое помещение станет гораздо привлекательней, если поставить туда мебель. Пусть это будут самые неприхотливые предметы, которые добавят комнатам уюта и дополнят цветовую гамму: диван, журнальный столик, кресло, стол для трапез и т. д.

  • Использовать текстиль

Шторы, подушки, одеяла и прочие текстильные предметы привносят в дом уют и ощущение теплоты. Ткани в пастельных тонах с простым рисунком удачно дополняют мебель. Зашторенные окна создают иллюзию уединенности и делают жилье комфортнее.

  • Добавить зелень

Комнатные растения — это прекрасный способ оживить и приукрасить необжитую квартиру. Выберите цветы с учетом освещенности комнат и расставьте их в ключевых точках, чтобы внести свежую струю в унылое пространство. Причем растения не просто украшают дом, где вы планируете хоумстейджинг, они неплохо очищают воздух.

  • Заняться освещением

Специалисты знают, что качественный свет способен кардинально поменять облик необжитой квартиры. Придайте вашему пространству яркость и гостеприимство, комбинируя естественное освещение с искусственным. Раздвиньте шторы, впустите в помещение солнце. Дополните светильниками основные зоны.

  • Выделить фокусные точки

Речь идет об элементах, привлекающих внимание посетителей. О тех вещах, которые обычно вызывают интерес. В пустующем жилье неплохо сделать фокусные точки, используя произведения искусства, несколько зеркал, привычные предметы мебели (допустим, кресло, книжный шкаф и др.).

  • Добавить мелкие штрихи

Несмотря на то что вы стремитесь к деперсонализации пространства, все же есть нюансы, которые помогут сделать помещение привлекательным и более уютным. Например, цветы в красивой вазе на столе.

  • Сделать профессиональную фотосъемку

В финале подготовки своего жилья к продаже нужно сфотографировать его со всех сторон, выделив самые удачные места. С помощью качественных снимков потенциальный покупатель увидит преимущества жилья, сможет представить, как он разместится там.

Хоумстейджинг пустой квартиры для продажи

Хоумстейджинг пустующих квартир — довольно эффективный способ сделать их гораздо лучше для привлечения арендаторов и покупателей. Поэтапно выполняя все, что мы советуем, вы создадите в своем доме гостеприимное пространство, которое повысит ваши шансы на удачную продажу. Или привлечет к вам новых и лояльных арендаторов.

Часто задаваемые вопросы о хоумстейджинге

Сколько стоят и длятся услуги хоумстейджинга?

Как правило, для упаковки дома достаточно 1–2 дней. За это время хоумстейджеры успеют привести его в порядок. В отдельных случаях процесс может продлиться и неделю, если квартира велика или слишком запущена. Некоторые агентства хоумстейджинга рассчитывают плату за 1 квадратный метр, другие берут не больше 1 % от стоимости самого объекта.

Вкладывать большую сумму в подготовку помещений нежелательно, эти расходы нерентабельны. Приятным бонусом от хоумстейджеров может стать их фирменный набор декора или мелкая меблировка, входящие в цену услуг.

Когда и где зародился хоумстейджинг?

Когда в 70-х прошлого столетия в Соединенных Штатах началась инфляция, ставки по банковским кредитам взлетели до 20 %. Тогда американцы прекратили покупать недвижимость и снимать жилье. В то время Б. Шварц (театральный декоратор в прошлом) служила маклером в агентстве и получала доход с учетом скорости своих продаж и стоимости сделок. В процессе предпродажной подготовки помещений она использовала личный опыт декоратора, после чего продажи шли быстрее.

В чем разница флиппинга и хоумстейджинга?

Чем отличаются эти понятия? Первое предполагает, что продавцу придется заплатить большую сумму средств за приведение его жилья в приличный вид. Второе — когда собственник не тратит на «упаковку дома» больше 1–2 % от его цены. Здесь не имеется в виду ремонт, специалисты создают приоритеты и выполняют декорирование квартир.

Флиппинг — особый способ инвестиций, где человек или компания приобретает помещение, приводит его в товарный вид, финансирует ремонт, а после продает дороже и получает прибыль. Подобные вложения сопряжены с высоким риском, и четкие прогнозы неподвластны даже специалистам по недвижимости.

Часто задаваемые вопросы о хоумстейджинге

Как видим, хоумстейджинг — прием маркетинга, который подразумевает подготовку некоего объекта к сделке с целью повысить его привлекательность для будущих клиентов.

Исчточники

  • Скалинская В. А., Шаталова М. А. ХОУМСТЕЙДЖИНГ ВО ВНУТРЕННЕЙ АРХИТЕКТУРЕ ИНТЕРЬЕРА. ТВОРЧЕСТВО ИЛИ ИНСТРУМЕНТ ДЛЯ РЕАЛИЗАЦИИ? //НОВАЯ НАУКА В НОВОМ МИРЕ: ФИЛОСОФСКОЕ, СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ, КУЛЬТУРОЛОГИЧЕСКОЕ ОСМЫСЛЕНИЕ. – 2021. – С. 96-100.
  • Преображенская Н. Сам себе декоратор. Секреты мастерства, которые преобразят вашу квартиру. – Litres, 2024.
  • Степанова А. Убить риэлтора. – Litres, 2022.
Читайте также
Норма БЖУ: формулы и примеры расчетов Нутрициология
Норма БЖУ: формулы и примеры расчетов
О чем речь? Норма БЖУ представляет собой баланс необходимых для организма человека веществ: белко...
Подробнее
10 любопытных причин, почему азиаты выглядят такими стройными и молодыми Фитнес
10 любопытных причин, почему азиаты выглядят такими стройными и молодыми
О чем речь? Японцы, вьетнамцы, корейцы и другие представители азиатских народов выглядят гораздо ...
Подробнее
Дефицит ферритина: симптомы, причины, устранение Нутрициология
Дефицит ферритина: симптомы, причины, устранение
О чем речь? Дефицит ферритина — состояние, при котором снижен уровень железа в организме. Если на...
Подробнее
Наприседала: 10 лучших ягодиц в мире фитнеса! Фитнес
Наприседала: 10 лучших ягодиц в мире фитнеса!
О чем речь? Холодает. В батареях по-прежнему глухо. "Попрошу у Санты антидепрессанты" - привычно ...
Подробнее
Топ-10 рецептов ужинов менее 400 ккал Нутрициология
Топ-10 рецептов ужинов менее 400 ккал
О чем речь? Все мы часто слышим, что, чтобы похудеть, нельзя ужинать. Но иногда мы просто не може...
Подробнее
Программы для дизайнеров интерьера: для новичков и профессионалов Дизайн интерьеров
Программы для дизайнеров интерьера: для новичков и профессионалов
О чём речь? Программы для дизайнеров интерьера бывают платными и бесплатными. Они предназначены д...
Подробнее
Питание взрослого при гастрите: что можно и что нельзя Нутрициология
Питание взрослого при гастрите: что можно и что нельзя
О чем речь? Питание взрослого при гастрите должно быть направлено на облегчение симптомов в остро...
Подробнее
«Стульчик» у стены: чем полезно упражнение и как его выполнять Фитнес
«Стульчик» у стены: чем полезно упражнение и как его выполнять
О чем речь? Большинство упражнений для развития мышц бедер и ягодиц динамические, то есть подразу...
Подробнее
Перекусы на правильном питании: что можно и нельзя Нутрициология
Перекусы на правильном питании: что можно и нельзя
О чем речь? Перекусы на правильном питании многие считают недопустимыми, однако в действительност...
Подробнее

Забрать подарок